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項(xiàng)目概述：

長沙市軌道交通1號(hào)線、2號(hào)線、3號(hào)線、4號(hào)線、5號(hào)線一期工程已經(jīng)開通，2017年3月15日《長沙市城市軌道交通第三期建設(shè)規(guī)劃（2017-2022年）》獲得國家發(fā)改委批復(fù)，為推動(dòng)《長沙市城市軌道交通第三期建設(shè)規(guī)劃（2017-2022年）》的實(shí)施與推進(jìn)，特啟動(dòng)該規(guī)劃的編制工作。

本次規(guī)劃以軌道交通站點(diǎn)半徑500米（換乘站點(diǎn)半徑800米）以及按車輛基地本體工程用地以及周邊不低于本體工程用地規(guī)模兩倍的開發(fā)用地劃定綜合開發(fā)規(guī)劃研究范圍。根據(jù)地形、用地條件、用地權(quán)屬、城市道路等實(shí)際情況按“一案一策”劃定。在此基礎(chǔ)上，用地范圍可按照應(yīng)滿足車輛基地和上蓋物業(yè)所需功能，同時(shí)依據(jù)平衡車輛基地綜合開發(fā)收益的原則進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

項(xiàng)目亮點(diǎn)：

研究線路包含長沙地鐵七號(hào)線、一號(hào)線北延線、二號(hào)線西延線二期、四號(hào)線北延線、五號(hào)線南延線和五號(hào)線北延線。

本次TOD研究主要包括七大部分內(nèi)容，包括TOD開發(fā)思路及戰(zhàn)略背景的研究、現(xiàn)狀調(diào)研與物業(yè)市場(chǎng)分析、沿線潛力地塊及重點(diǎn)篩查、TOD地塊管控要素研究與重點(diǎn)地塊策劃定位、財(cái)務(wù)分析與投融資建議、政策與保障措施研究及重點(diǎn)站點(diǎn)地塊概念規(guī)劃設(shè)計(jì)。

1.發(fā)展模式

打造以服務(wù)為導(dǎo)向的軌道交通發(fā)展模式。本次TOD開發(fā)構(gòu)建“雙軌道”研究思路，以“P+R”模式為引導(dǎo)，以公共交通站點(diǎn)為中心、以300~800m(5-10分鐘步行路程)為半徑建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的城區(qū)，以實(shí)現(xiàn)各個(gè)城市組團(tuán)緊湊型開發(fā)的有機(jī)協(xié)調(diào)模式，從以工程為導(dǎo)向的軌道交通發(fā)展模式打造以服務(wù)為導(dǎo)向的軌道交通發(fā)展模式。

2.調(diào)查地塊篩查階段

通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研及踏勘，從TOD項(xiàng)目、土地篩查項(xiàng)目調(diào)研范圍內(nèi)進(jìn)行軌道沿線調(diào)查地塊初級(jí)篩查工作，篩選出兩大類用地：

2.1.待開發(fā)地塊：指所有未進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的空白地塊；

2.2.可更新地塊：指有條件進(jìn)行城市更新改造的地塊。

3.潛力地塊篩查階段

對(duì)初級(jí)階段篩選出來的地塊進(jìn)行進(jìn)一步的篩選，該階段主要為潛力地塊篩查階段。結(jié)合TOD開發(fā)理念，篩查出適合TOD開發(fā)的潛力地塊：

3.1.剔除已掛牌出讓的用地；

3.2.基本農(nóng)田及生態(tài)紅線內(nèi)等的農(nóng)林用地。

4.重點(diǎn)地塊篩查階段

對(duì)上一層次篩查出來的潛力地塊進(jìn)行價(jià)值評(píng)價(jià)，從土地權(quán)屬、交通條件、區(qū)位條件、用地性質(zhì)、容積率強(qiáng)度分區(qū)、建設(shè)現(xiàn)狀（拆遷難度）、地塊規(guī)模及形狀、周邊配套八大類影響因素進(jìn)行分析并建立價(jià)值判斷影響模型，通過每類影響因素并考慮其系數(shù)得出潛力地塊總分值，最終篩出軌道自主開發(fā)的重點(diǎn)地塊。

項(xiàng)目價(jià)值：

通過TOD研究，掌握沿線土地可開發(fā)資源，結(jié)合城市精明增長、有機(jī)更新的發(fā)展需求，將軌道交通建設(shè)與城市發(fā)展相融合，為長沙市軌道交通可持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)，凸顯軌道對(duì)城市發(fā)展“點(diǎn)”、“線”的拉動(dòng)作用，“打造軌道經(jīng)濟(jì)帶，構(gòu)建軌道生活圈”，實(shí)現(xiàn)城市綜合能級(jí)和核心競(jìng)爭(zhēng)力的全面提升。

最后根據(jù)長沙市出臺(tái)的《關(guān)于推進(jìn)軌道交通場(chǎng)站及周邊綜合開發(fā)的實(shí)施意見》等政策文件，確定TOD潛力地塊、重點(diǎn)地塊，建立TOD土地儲(chǔ)備名錄便于政府進(jìn)行土地儲(chǔ)備以及制定土地供應(yīng)計(jì)劃。